作 者 | 夢蕭

了解更多金融信息 | BT財經(jīng)數(shù)據(jù)通正文共計4615字，預計閱讀時長12分鐘

“王健林似乎又有大動作。”

前幾日有“王健林退出萬達廣場”的傳言，而BT財經(jīng)發(fā)現(xiàn)，王健林不僅沒有“退隱江湖”反而又有大動作。

天眼查信息顯示，4月18日王健林新增一筆對外投資項目，全資入股珠海萬達銳馳企業(yè)管理有限公司，此前該公司為大連萬達商管集團，在大連萬達商管集團退出后，珠海萬達銳馳企業(yè)管理有限公司成為王健林唯一一家100%持股企業(yè)，而王健林唯一全資的公司在2023年5月才成立，注冊資本5000萬元，經(jīng)營范圍和萬達商管類似，其中最醒目的一條就是物業(yè)管理和非居住房地產(chǎn)租賃業(yè)務，看來王健林并沒有收手的意思，反而要大干一場。

據(jù)中國網(wǎng)財經(jīng)報道，3月30日，太盟投資集團、中信資本、Ares Management旗下基金(Ares)、阿布扎比投資局(ADIA)旗下全資子公司Platinum Peony和穆巴達拉投資公司與萬達商管集團正式簽署投資協(xié)議。這五家機構(gòu)共計斥資600億元，入股大連新達盟商業(yè)管理有限公司（新達盟），協(xié)議生效后，五家機構(gòu)持股60%，大連萬達商管持股40%。消息披露，600億元的資金是一次性付清，也體現(xiàn)了機構(gòu)對新達盟未來發(fā)展的信心，暫時化解了萬達的對賭危機，但這意味著王健林失去控制權(quán)。 

萬達現(xiàn)在有多缺錢？從王健林賣掉的資產(chǎn)可見一斑。自賣掉萬達電影這個“現(xiàn)金奶牛”后，又陸續(xù)賣掉了16座萬達廣場，在賣掉了2013年收購且在2023年創(chuàng)下利潤新高的世界頂級豪華游艇公司圣汐國際后，萬達的海外資產(chǎn)已經(jīng)被清空，這些被處理的資產(chǎn)甚至包括萬達集團總部位于北京大望路的萬達廣場，這也是萬達廣場的“旗艦店”，是萬達企業(yè)精神的象征。 

盡管萬達廣場在全國依然還有幾百座，但王健林或失去了想賣就賣的話語權(quán)，因為萬達集團最核心的資產(chǎn)珠海萬達商業(yè)管理集團有限公司是新達盟的子公司，王健林近幾年一直在為珠海萬達商管上市而奔走未果。 

和其他地產(chǎn)企業(yè)不同的是，王健林在債務問題上沒有選擇“躺平”，這次他能扭轉(zhuǎn)乾坤嗎？ 

1

萬達負債多少？

萬達至今負債多少？沒有官方明確數(shù)據(jù)，但在2017年有媒體公開報道稱其負債高達4000億元，從負債金額上看，萬達的負債遠低于恒大。且王健林為了降低企業(yè)負債賣掉了13個文旅項目和77家酒店，中途遭遇富力李思廉的坐地砍價等變故，但最終變現(xiàn)637.5億元，目的就是為了企業(yè)的健康發(fā)展，只是隨著萬達商管4次遞表未果，萬達的負債依然不容樂觀。 

截至2023年三季度，萬達商管總資產(chǎn)為6115.83億元，總負債為3033.60億元，資產(chǎn)負債率為49.60%，這對輕資產(chǎn)運營的大連商管來說幾乎已經(jīng)觸及紅線。而現(xiàn)金流已經(jīng)不足200億元，有息負債高達1413億元，在手現(xiàn)金流已經(jīng)無法覆蓋短期債務。 

但不可否認的是萬達商管依然是極為優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，因萬達商管未披露2023年年報，僅以2022年年報和2023年三季度相關(guān)數(shù)據(jù)為參考。2022年，萬達商管總營收493.14億元，歸母凈利潤123.01億元，凈利率高達25%。其中萬達商管經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為96.86億元，成為妥妥的現(xiàn)金奶牛。2023年前三季度，萬達商管總營收388.26億元，歸母凈利潤108.53億元，凈利率達28%，同時經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為170.37億元，這一現(xiàn)金流凈額遠遠高于2022年全年，2023年有望創(chuàng)下現(xiàn)金流凈額新紀錄。 

截止2023年9月30日，萬達商管的總資產(chǎn)較年初增長2.62%，負債總額同期增長1.50%，資產(chǎn)負債率也由2023年年初的50.15%降至49.60%。 

從4000多億元的負債到3000億元的負債，王健林正用甩賣方式來不斷降低債務，從資產(chǎn)負債率的下降就有直接體現(xiàn)，盡管降幅并不大。好在負債總額的增長幅度低于總資產(chǎn)的增長幅度，萬達目前尚處于資產(chǎn)大于負債的階段，未觸及“資不抵債”的紅線。 

在不斷甩賣資產(chǎn)的同時，王健林還積極尋求債務展期，《證券時報》曾披露，2023年萬達商管面臨154億元境內(nèi)公開債及4億美元債，合計約182億元公開債的集中到期，已全部按時完成兌付。據(jù)萬達商管公告顯示，2024年1月29日到期的6億美元債也順利展期，目前僅有兩筆美元債，一筆是2025年到期的4億美元債，另一筆是2026年到期的4億美元債，暫時沒有到期壓力。 

投資人史保剛認為，王健林在面對債務時能夠積極應對，體現(xiàn)了一個企業(yè)家的擔當。“我認為王健林不會倒下，他能把手中最核心的資產(chǎn)甚至象征著萬達標志的大望路萬達廣場都能賣掉，說明其壯士斷腕的決心和勇氣，從一個七旬老人為債務操勞至暴瘦，也容易贏得投資人的信任，尤其是萬達的商譽口碑遠非恒大可比，多種因素疊加，讓王健林有東山再起的機會。” 

2

割肉萬達廣場

如果說萬達影業(yè)是王健林的親兒子，那萬達廣場則是王健林的嫡長子。王健林曾在2019年接受采訪時公開表示“我什么企業(yè)都可以放，這個企業(yè)不能放。”可見萬達廣場對王健林的重要性。當時的萬達商管年租金就高達329億元，王健林還曾樂觀預計幾年后年租金能突破1000億元，“就憑這一條，萬達集團任憑風浪起，穩(wěn)坐釣魚船”，萬達廣場也一度被視為王健林的最后一根救命稻草。 

2000年，王健林舍棄住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，長春重慶路第一家萬達廣場的建立，開啟了萬達廣場的全國擴張之路。只是在2000年至2005年期間萬達廣場的主營業(yè)務并沒有擺脫傳統(tǒng)百貨大樓的影子。 

很快王健林敏銳地發(fā)現(xiàn)，這些類似傳統(tǒng)百貨大樓的零售業(yè)態(tài)過于單一，想要發(fā)展很難，于是增加了文化和娛樂元素，先后引進電影城、電子游戲、量販KTV以及兒童娛樂，建筑面積也由最初5萬平方米至15萬平方米激增至50萬平方米以上，有些體量較大的萬達廣場面積甚至高達百萬平方米。 

如此一來，萬達廣場留住了客流量，打造了吃喝玩樂一體的商業(yè)體系，通過綜合體中住宅、寫字樓、室外步行街店鋪的銷售獲得現(xiàn)金流，來投資持有的購物中心，解決了傳統(tǒng)商場的資金難題。 

在一二線城市站穩(wěn)腳跟后，王健林迅速向三四線城市拓展，甚至一些縣城的核心區(qū)域都被萬達廣場所占據(jù)，于是有了“萬達廣場就是城市中心”的說法，如今的萬達廣場已經(jīng)不再是一個單一的商業(yè)項目，而是變成了涵蓋酒店、寫字樓、公寓、商業(yè)街區(qū)等內(nèi)容在一起的大型城市綜合體。王健林也明顯從萬達廣場中嘗到甜頭，加快了萬達廣場的拓展進程，第一座萬達廣場到第100座，萬達耗時14年，而從100座到300座，總量翻了一倍，但萬達只用了5年。 

2022年，整體經(jīng)濟形勢下行，但萬達商管總收入553.1億元，完成其年計劃的99.6%，同比增長7.4%，其中租金收入508.5億元；商鋪出租率98.7%，租金收繳率100%，而萬達廣場則是萬達商管營收的主要構(gòu)成，可見萬達廣場的重要性。 

此時王健林把最優(yōu)質(zhì)且最核心的資產(chǎn)都能甩賣，更加體現(xiàn)王健林不想“躺平”，這種決絕的壯士斷腕，讓王健林贏得了市場的一片贊譽。投資人劉波對此表示由衷佩服，“2017年的時候，王健林甩賣酒店和文旅項目，很多人都感覺萬達不樂觀，但事后被證明王健林的金蟬脫殼無比高明，反而接盤的富力和融創(chuàng)則很快遭遇困境，這次王健林再次甩賣核心資產(chǎn)，為的也是回籠現(xiàn)金流，王健林神奇的地方就是在每個節(jié)骨眼上他都能做出最優(yōu)的選擇。這次賣出也不是最終結(jié)局，一旦市場不行，他依然可以以較低的價格回購，不僅能解決債務問題，還能小賺一筆。” 

3

萬達的“接盤俠”

這次萬達的接盤俠論名氣或不如孫宏斌和李思廉出名，但在投資圈主導這次交易的太盟投資集團的執(zhí)行董事長單偉建卻被譽為“中國私募之王”，影響力不輸孫宏斌，因為不單是投資圈，單偉建在其他領(lǐng)域也有較強的影響力。 

值得一提的是，現(xiàn)美國財政部部長珍妮特·耶倫就是單偉建的曾經(jīng)導師，他自己也身兼沃頓商學院的教授，在其創(chuàng)建的《中國經(jīng)濟評論》的期刊中，諾貝爾獎獲得者勞倫斯·克萊因、傅高義、經(jīng)濟學家楊小凱博士、以及后來擔任世界銀行首席經(jīng)濟學家的林毅夫博士和國際貨幣基金組織副總裁朱民博士等學界大師都曾為其撰文站臺。 

在單偉建的帶領(lǐng)下，太盟投資逐漸發(fā)展成為亞洲股權(quán)投資領(lǐng)域的頭部企業(yè)，管理資產(chǎn)規(guī)模超過500億美元，涉及醫(yī)藥、金融、互聯(lián)網(wǎng)、娛樂等多個領(lǐng)域，其投資的知名企業(yè)有易車網(wǎng)、捷信、騰訊音樂、奈雪的茶等，隨著穩(wěn)健的投資發(fā)展，太盟投資贏得了“亞洲小黑石”的稱號。 

相比王健林的敢打敢拼，只比王健林小1歲的單偉建更注重學歷，“書讀得越多，知識就越多，就容易形成判斷能力”，這是他的信條。如果讓其在“一個億和清華”之間選擇，單偉建會毫不猶豫選擇讀名校。 

典型的事例發(fā)生在1980年，這一年單偉建遇到人生第一個選擇題，去聯(lián)合國做同聲翻譯，薪水高達幾萬美元，另一個選擇是去美國做訪問學者，那時候單偉建的薪水只有幾十塊錢，面對幾萬美元月薪的誘惑，他卻選擇了后者，因為他更渴望學習。于是他后來在舊金山大學取得工商管理碩士學位，加利福尼亞大學伯克利分校取得經(jīng)濟學碩士和經(jīng)濟學博士學位，最后成為沃頓商學院的教授。 

在單偉建的著作中，他會著重介紹每一個人物的學歷，因其自身讀書較多，他更喜歡和讀書多的人來往。在成為太盟投資的執(zhí)行董事長之后，他對于合伙人的招聘也更看重學歷。這和王健林以實踐打拼不同，單偉建純粹是只是改變命運。 

單偉建顯然不是紙上談兵。2004年，單偉建以22.27億元拿下深圳發(fā)展銀行17.89%的股權(quán)，2012年以164億元的價格轉(zhuǎn)讓給平安銀行，8年獲利超過6倍。2023年福布斯富豪榜對單偉建的身價標注為超過10億美元，而同期的王健林身價已經(jīng)嚴重縮水至470億元，盡管目前身價上王健林依然高于單偉建，但單偉建能夠撬動的資本金額遠非王健林所比，這也是單偉建能夠充當萬達接盤俠的關(guān)鍵。 

和沈南鵬以及張磊的激進和冒險不同，單偉建的投資策略相對保守，但一向穩(wěn)健的單偉建這次選擇大廈傾頹的王健林，看重的還是萬達商管的未來潛力。 

萬達商管一度以近500個在管項目居行業(yè)之首，在管商業(yè)地產(chǎn)管理面積超過6500萬平方米，萬達商管在管商業(yè)廣場的出租率為98.2%，租金收繳率為100%，同樣為行業(yè)之最。和新城控股收入主要來自長三角，華潤萬象生活和大悅城商業(yè)項目則主要分布在一二線城市不同，萬達商管的區(qū)域布局更為健康，以區(qū)域營收來看，東區(qū)和北區(qū)營收占比都接近 30%，南區(qū)營收約占 25%， 西區(qū)營收相對較少，占比也接近 15%。 

而萬達商管的盈利能力同樣不容小覷，2020年至2022年，萬達商管營收分別為171.96億元、234.81億元及271.2億元，凈利潤分別為11.12億元、35.12億元及75.34億元。2023年前三季度營收為388億元，凈利潤為110.57億元。王健林“輕資產(chǎn)戰(zhàn)略”已經(jīng)在地產(chǎn)寒冬中被證明極具前瞻性。在商言商而言，單偉建的這次充當“白衣騎士”，也是看中這份優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。 

王健林把自己的大本營拱手讓出，這次斷腕比第一次更加痛苦更加疼，也讓王健林丟了面子，但這份決絕卻讓他保住了里子，保留了未來東山再起的可能，畢竟“活下去”才是最重要的，而以王健林此前多次前瞻性預判，這次也很難說他是不是已經(jīng)盡在掌握。

文章系作者個人觀點如有疑問及任何意見反饋可直接在評論區(qū)留言或發(fā)送郵件

       原文標題 : 【行業(yè)深度研究】誰是萬達接盤俠？